上海宣布徹底松綁樓市，深圳、廣州火速跟進，把今年的樓市松綁推上高潮。至此，能松綁的城市，基本都已經行動起來了。

 

對于今年房地產政策的近乎“V型”的轉折，社會反應是有點割裂的：

官媒報道的是，新政公布后，市民看房熱情高漲，成交量明顯好轉；

社交媒體的氛圍是，降首付只意味著背負更大的債務、降利率改變不了“買不起”的問題；

銀行看到的是，迎來的不是大量新增房貸業務，而是提前還貸的大軍。

在兩三年前，雖然房價已經明顯見頂，而且下行趨勢明顯，但至少那時候大家的買房意愿還是比較強的，買得起房的人也比現在多得多。按正常的逆周期調節思路，樓市在兩三年前松綁的成效是最好的，政策成本也比現在低得多。所以為什么到了普通人都買不起房、不愿買房的今年，才下決心要松綁樓市？

對此，現在有那么幾個主流觀點，但普遍經不起推敲。也不知道是主觀的臆測，還是有意的誤導？

1、新政是來找“接盤俠”的

從上個月某專家說的“還有1.8億農民工沒買房”，到現在的“首付比例降至歷史新低”，兩者聯系起來，確實有點讓人不寒而栗。

已經買房的人，經歷過限購、經歷過房價見頂，這些存量房他們是買不下手的。還沒買房的農民工和年輕牛馬們，確實是“接盤”的理想對象。

但就如前面提到的，真要他們接盤，兩三年前他們對買房還有意愿、對未來收入還有憧憬的時候是最好的機會，何必等到今年呢？

股市的小主力都知道，找“接盤俠”的最佳時機，要么是暴漲后的第一波回調，要么是暴漲過程中的一次開閘；而決不是久跌到散戶失去信心之后。

股市小主力都懂的常識，樓市大主力能不懂嗎？

2、這是給富人抄底樓市的機會

既然普通人買不起、不愿買，那讓富人“抄底”的邏輯，似乎就合情合理。

雖然房地產再次牛市的希望是看不到了，但跌到低于合理價值，“抄底”就有利可圖。好比股市雖然長年3000點，但跌到2600的時候、散戶都沒錢買的時候，“抄底”的利潤空間還是很不錯的。

 

說到合理價值，參考成熟經濟體的房地產市場，房子的合理價值體現在租售比上，而合理的租售比并不是一個固定的比例。同屬極低風險的資產，房子的租售比與該國的國債收益率對標。

由于房產的流動性偏低，所以扣除維護成本后的合理租售比，要略高于國債收益率。

即使以2023年的房價水平計算，我國一線城市的租售比也只有1.3~1.5%。而國債收益率即使經歷了一波狠狠的下行，也還有2.2%以上的水平，比租售比高一大截。

 

富人的知識面和理智都不是普通人可比的，他們很清楚房價還沒跌到所謂的合理價值，更別說低于合理價值的抄底空間。所以他們更愿意選擇國債，去年以來的國債投資熱潮就是這么來的，硬生生把國債收益率給干下去了一個小臺階。

3、“去地產化”失敗，經濟還得靠房地產撐起

年前的時候，券商提出了一個新詞“去地產化”，并用數據證實了過去兩年我國“去地產化”取得了成功，經濟在房地產持續下滑的背景下，維持正常的增長。

樓市新政出來后，不少人嘲諷券商被打臉，認為樓市的V型松綁代表“去地產化”的失敗，經濟還得靠房地產撐起。

這種邏輯有一定道理，但缺乏數據支撐。而且真這么想的話，格局就小了。

前面講到“接盤”的問題，既然不指望普通人接盤，也不是給富人接盤，其實就只剩下一種可能：自己接盤。

房地產行業利潤巨大，為什么以往自己不做呢？一方面是賣地已經能輕松吃到利潤中的一大塊；另一方面是擴張過程中，高杠桿帶來的巨大債務風險，自己是當裁判的，紅牌當然不會自己來吃。

現在賣地已經沒什么空間了，擴張過程的債務問題也已經爆掉，這時候下場承包，無論利益最大化還是民意基礎，都堪稱完美時機。

撇開收儲過程中可能出現的利益輸送，收儲的價格普遍是市場價的腰斬再腰斬，換句話說，租售比就是翻倍再翻倍，完爆國債收益率。